文/成都商报-红星新闻记者 谢雯
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昨天,一家来自贵州仁怀名为“屹泽”企业成为成都房地产界关注的焦点。这家注册成立于2021年12月的公司,在44个企业参加的抽签中,成为锦江区潘家沟26亩地块的竞得者。
贵州仁怀屹泽抽中锦江区潘家沟约26亩地块
今年以来,位于金融城三期和白鹭湾板块之间的潘家沟地块就一直是市场热点。
最近一周,潘家沟板块“1号选手”万科·朗拾交子正式亮相;“2号选手”中能建34亩地块启动招聘;随着“3号选手”26亩地块被怀仁屹泽摘得,宣告潘家沟已正式接棒白鹭湾“F4”,成为锦江区未来的住宅供应大户。
锦江区潘家沟(较早期图片)
四个月时间拍出超134亩住宅用地
潘家沟在楼市的崛起,源于今年以来中国生物科创谷和林家坝TOD规划的先后出炉。
在老成都人的记忆里,这个位于金融城三期和白鹭湾中间的板块,是曾经生物制品研究所及其生活区的所在之处。
今年3月,锦江区方面称,将围绕白鹭湾片区30平方公里土地,谋划“一道九园”空间布局,打造“锦江软件园”品牌。未来五年将建成共计1000余万㎡高品质的产业空间。根据规划,“一道九园”——一道:指锦江大道;九园,指沿锦江大道布局的九大人工智能创新应用特色产业园区。
“一道九园”规划分布,图据:锦江发布
中国生物科创谷正是其一。
一个月后,锦江区与中国生物签订合作协议,双方将共建中国生物科创谷。占地面积3.69平方公里,以在建地铁30号线和规划中的9号线二期,规划林家坝TOD站点,以TOD模式推动实施空间版图。
规划出炉后,给到地产业内两个明显的变化,一是锦江大道改造工程的完成。7月,锦江发展集团在其官方公众号上表示,锦江大道已全新亮相,全长约6.1公里,由原来的双向六车道改为双向八车道,承载“再造一个产业锦江”目标,打造锦江新经济极核的产业发展轴。
中国生物科创谷效果图,图据:成都发布
另一变化则是土地供应节奏的加快。
4月至今,已出让3宗共计约134亩土地,再加上去年锦江统建取得的人才住房用地,潘家沟目前已出让四宗土地。一位25日参拍房企的负责人表示,“这主要因为品牌房企基本都在向主城高价值区域聚焦,锦江区2022年供销比仅0.8,存量去化周期仅6.9个月,市场具有有想象空间。尤其从目前锦江大道在售楼盘来看,既能辐射市中心、攀成钢和金融城的买家,还有地缘性客户等待被刺激。”
或与白鹭湾、“金三”走差异化定位
三次土拍的情况,也证实着这一观点:
4月20日,区域内首宗普通商品住宅用地出让。占地约74亩,19家房企抽签,乐山海天以楼面地价14900元/㎡,清水房最高限价30000元/㎡竞得;6月,万科入股,即现在的万科·朗拾交子项目。
7月19日,34亩地块再次出让,达到17700元/㎡最高楼面地价后,吸引了62家房企参与抽签,中签率1.6%。最终,中能建抽中,清水房最高限价33000元/㎡;再来就是昨天,44家房企抽签,成交楼面地价18300元/㎡,清水房最高限价35000元/㎡。
三个月时间,区域内的成交楼面地价从14900元/㎡上升到18300元/㎡,清水房限价也提升了5000元/㎡。仅以此来看,潘家沟板块的价值得到了房企的认可;但拿地只是第一步,能否让市场买单或才是真正的考验。
截至目前,万科·朗拾交子已公布其产品信息,将落地万科首个“拾”系产品,建面约113-143㎡,预计于9月开放售楼部;中能建约34亩项目预计今年内入市,目前暂未公布产品信息。
一业内人士称,2022-2023年2月,三圣乡-白鹭湾的成交均价为28850元/㎡,套均总价为600万元。目前,该板块仅有雍景约100亩项目待入市,容积率1.5、清水限价34000元/㎡,未来大概率也定位于600万+产品。
潘家沟板块待售项目区位示意图
另一相邻板块,金融城三期华润29亩项目,同样定位于建面200㎡+、总价800万+的大平层,“从短期来看,更多的房企或参考万科·朗拾交子做总价400万左右的产品,瞄准年轻一代的首改客群,与周边两个板块形成差异化竞争,或是一个能打开市场的解题思路。”
教育资源或成关键“变量”
但多位业内人士提到,根据2023年锦江区发布的《读地手册》,锦江区2023年及未来2-3年计划推出土地资源33宗,合计约1326.69亩。
其中,潘家沟、白鹭湾片区11宗,约689亩,是所有板块中供应规模最大的一个。同时,未来供地集中在锦江大道以北,地块容积率集中在1.8-2.5。
这一供地规模,决定了潘家沟要长期在市场中保持声量,必须得依靠核心因素。产业,便是重中之重。稍早前,业内资深人士谭朝接受成都商报-红星新闻记者采访时就表示,近几年成都崛起的包括白鹭湾在内的高端改善板块,基底都是产业。因此,潘家沟板块的走势将首先取决于“锦江软件园”的兑现程度。
锦江软件园规划示意图
睿合泰产城发展研究院总经理何昕宇表示:“品牌教育的导入和划片也是重要考量因素。”
几乎所有的房企都注意到,从中能建34亩地块开始,相关部门挂出的土地出让公告中,都在位置示意图上明确标注出了成师附小、盐道街小学、川师附中和两所幼儿园。
土地出让公告显示的区域配套规划
在《问政四川》上,也不乏有市民就这几所学校进度的提问。锦江区政府6月在回复市民问题时称,“关于锦江区规划中小学和幼儿园的情况,欢迎拨打锦江区教育局规建科电话进行咨询。”
但当成都商报-红星新闻记者致电锦江区教育局规建科,工作人员仅表示:“在我们的系统里,学校名为‘林家坝TOD片区配套小学’,目前正在进行前期方案的征集,由谁来领办还未最终确定。”
因此,教育上何时能成定局,也将成为潘家沟板块走向的关键“变量”。
主编:余鸽
副主编:赵述锦
编辑:廖兴
图片来源:成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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